Три четверти россиян покупают не готовый загородный дом, а участок под застройку, выяснили аналитики. Кажется, что участок купить проще, но и тут есть свои секреты — их раскрывает учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов.
76% сделок в 2026 году пришлось на земельные участки, и лишь 24% — на готовые дома, выяснили аналитики Циана. Доля участков в общем объёме сделок растёт год от года: в 2024-м на них приходилось 73%, в 2025-м — 75%, в 2026-м — уже 76%. Причина проста: участков в продаже почти вдвое больше, чем домов, а средняя цена земли в пять раз ниже.
В северных регионах — Мурманской области, Якутии, Магаданской области, Коми, ЯНАО — на участки приходится 86–91% сделок: готового жилья там мало, а строить дорого из-за климата и сложной логистики. В Москве, Белгородской, Воронежской и Саратовской областях доля участков ниже — 67–70%: рынок готовых домов развит лучше, у покупателя есть выбор. В любом случае, участки сегодня покупаются чаще.
«Покупка только земли позволяет отложить основные расходы на строительство и в перспективе получить дом под свои потребности. Но у этой медали есть обратная сторона».
Валерий Лукиновдевелопер, учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»
Эксперт назвал три неочевидные вещи, которые надо проверять до приобретения участка под строительство.
Проверка ВРИ
С 1 марта 2026 года вступил в силу закон № 295-ФЗ, который принципиально меняет логику работы с видами разрешённого использования (ВРИ) земли. ВРИ — это правила, определяющие, как надо использовать участок: можно ли на нём построить жилой дом или только сарай.
ВРИ могут изменить не только девелоперы, продающие участки в коттеджных посёлках, но и собственники-физлица – это важно при покупке на вторичном рынке.
«Если нужный вид уже есть в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашей территориальной зоны, вы можете выбрать его самостоятельно, без чьих-либо разрешений. Порядок действий: проверяете на сайте администрации, какие ВРИ допустимы для вашего участка, подаёте заявление в Росреестр через МФЦ или Госуслуги, платите госпошлину 1000 рублей», — объясняет эксперт.
Но есть два важных момента. Арендаторам государственной земли менять ВРИ нельзя — только собственнику. А для сельхозугодий нужно решение региональных властей.
И ещё:
«Если вы купили участок до 1 марта 2026 года, прежний ВРИ сохраняется. А для новых участков правила игры другие — и это надо проверять до сделки, а не после», — предупреждает Валерий Лукинов.
Главное: не начинайте стройку до того, как новый ВРИ зафиксируют в ЕГРН: назначение здания должно соответствовать ВРИ участка. Если объект не будет соответстовать, Росреестр вправе приостановить или отказать в регистрации. Например, на участке с ВРИ «ведение огородничества» зарегистрировать жилой дом для постоянного проживания не получится.
Совет: смотрите реальный ВРИ в выписке ЕГРН, заказанной не более месяца назад, и сверяйте его с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если продавец уверяет, что можно строить дом, а ВРИ вы потом поменяете — это красный флаг. Регистрация права собственности на такой дом станет проблемой.
Зоны затопления и подтопления
Многие отказываются от участков, узнав, что они попадают в водоохранную зону или зону затопления.
«Судебная практика 2025–2026 годов говорит, что пребывание участка в такой зоне не является безусловным основанием для отказа в кадастровом учёте. Запрет касается строительства без инженерной защиты. Если защитные сооружения предусмотрены проектом — участок можно оформлять и потом строиться», — говорит эксперт.
Нюанс: с 4 августа 2026 года вступил в силу закон № 301-ФЗ, который прямо запрещает капитальное строительство в зонах затопления и подтопления. То есть раньше можно было построить обычный дом, а теперь — нет.
Что это значит для покупателя: если участок попадает в такую зону, проверьте, есть ли проект инженерной защиты и предусмотрены ли защитные сооружения. Если нет — строить жилой дом там нельзя, и цена «дешёвой сотки» в зоне подтопления — ловушка.
Подвох дешёвой сотки
Разрыв в ценах между регионами огромен: в Курганской области сотка в среднем стоит около 25 тысяч рублей, в Мурманской — значительно дороже.
«Но дешёвая земля часто означает отсутствие сетей, плохие подъезды и необходимость инженерной защиты. А дорогая — близость к инфраструктуре и готовность к подключению», — предупреждает эксперт.
Считайте не цену сотки, а стоимость «под ключ» — с учётом всех ограничений, которые выявите на этапе проверки: подведения электричества, газа, воды, дороги, возможной инженерной защиты от подтопления.
